***Il Prezzo-Valore

La Finanziaria 2006 ha introdotto nel nostro ordinamento tributario la regola del cosiddetto "prezzo-valore", che, in presenza di determinati requisiti, consente di determinare la base imponibile per le cessioni di beni immobili secondo i criteri della "valutazione automatica", ovvero sul valore catastale determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del DPR n. 131/1986 (testo unico sull'imposta di registro).
La normativa previgente stabiliva che per le compravendite immobilari la base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, fosse costituita esclusivamente dal valore dei beni dichiarato dalle parti, oppure dal corrispettivo pattuito, se superiore (cfr. art. 43, comma 1, e art. 51, commi 1 e 2, del DPR 131/1986).
Con questa nuova norma, a partire dal 1° gennaio 2006, la parte acquirente, può richiedere, tramite apposita dichiarazione resa di fronte al notaio ed inserita nell'atto, che la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte di registro, catastale ed ipotecaria, sia costituita dal valore catastale dell'immobile, a prescindere dal corrispettivo indicato nell'atto.
Fino al 2006 il prezzo-valore era applicabile esclusivamente alle vendite in cui entrambe le parti erano soggetti "privati", mentre, a partire dal 2007, tale possibilità è stata estesa anche alle vendite effettuate a persone fisiche da venditori non soggetti IVA.
La modalità "prezzo-valore" è valida solo per gli immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) mentre per gli altri beni immobili (uffici, negozi, capannoni, terreni etc.) si applica l'altra forma di tassazione, basata sul valore del bene che, normalmente, è costituito dal prezzo di vendita pattuito.
Si precisa inoltre che il sistema "prezzo-valore" può essere applicato, oltre che agli atti di compravendita, anche a quelli di trasferimento o costituzione di "diritti reali parziali e di godimento", come la nuda proprietà e l'usufrutto, sempre che abbiano ad oggetto immobili ad uso abitativo.
Per quanto riguarda i vantaggi, questo sistema di tassazione prevede per legge una riduzione del 30% dell' onorario del notaio, calcolato sul valore dell' immobile indicato obbligatoriamente nell' atto.
Per un ulteriore approfondimento su vantaggi e implicazioni di questa forma di tassazione alternativa, si rimanda all' apposita guida pubblicata dal sito notariato.it. .

Per calcolare il valore catastale si devono applicare i seguenti moltiplicatori catastali alla rendita catastale, previa rivalutazione di legge:

 

Immobile	Moltiplicatore
Prima casa e/o pertinenze	110
Abitazione secondaria e/o pertinenze	120
Ufficio o studio privato	60
Negozio o bottega	40,8
Immobile del Gruppo B	140
Immobile del Gruppo C	120
Immobile del Gruppo D	60
Immobile del Gruppo E	40

Si ricorda che questa utility è in grado di calcolare autonomamente il valore catastale a partire dalla rendita catastale non rivalutata.
In alternativa potete calcolare il valore catastale con questa applicazione.

Agevolazioni Prima Casa

Per l'acquisto della prima casa sono previste delle aliquote agevolate, sia per quanto riguarda l'IVA (4%) che l'imposta di registro (3%) e le imposte ipotecarie e catastali si pagano sempre in misura fissa (€ 168,00).
Avvalendosi inoltre del sistema "prezzo-valore" il vantaggio aumenta in virtù del moltiplicatore catastale ridotto rispetto alle altre abitazioni (110 per la prima casa contro 120 per le abitazioni secondarie).
Le condizioni per considerare un'abitazione come "prima casa" sono le seguenti:
- l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel DM 02/08/1969.
- l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la residenza anagrafica.
- l'abitazione è situata nel luogo dove l'acquirente svolge la propria attività lavorativa (se trasferito all'estero deve trovarsi nel luogo in cui ha sede il datore di lavoro).
Per usufruire delle agevolazioni prima-casa inoltre l'acquirente deve dichiarare nell'atto:
- di non essere titolare esclusivo (o in comunione col coniuge) di diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altro immobile nel comune ove si trova la prima casa acquistata.
- di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altra abitazione acquistata con agevolazioni prima-casa.
- se non è già residente nella prima-casa, di impegnarsi a stabilirvi la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell'atto.

 Adempimenti e Sanzioni

Per le compravendite effettuate dal 4 luglio 2006 le parti devono inserire nel rogito una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" contenente le seguenti informazioni:
- modalità di pagamento del corrispettivo pattuito (bonifico bancario, assegno etc.).
- se si è fatto ricorso ad un'attività di "mediazione immobiliare", nel qual caso vanno indicati tutti i dati identificativi del soggetto mediatore (dati della società e del legale rappresentante e/o dati dell'agente mediatore, compreso il numero di iscrizione alla Camera di Commercio).
- le spese sostenute per l'attività di mediazione e le modalità di pagamento delle stesse.
Dal 1° luglio 2010 è obbligatorio indicare nell' atto notarile, oltre ai dati catastali dell' immobile, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.
Inoltre, l'atto deve contenere la dichiarazione nella quale le parti affermano che la situazione reale dell' immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.
Il notaio, inoltre, prima di stipulare l'atto, è tenuto a verificare la loro conformità con quanto risulta dai registri immobiliari.
Coloro che intendono avvalersi della modalità "prezzo-valore" devono farne esplicita richiesta al notaio ed indicare obbligatoriamente nell'atto di vendita l'importo effettivo pattuito.
L'occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto notarile di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita di avvalersi di tale possibilità con le seguenti conseguenze:
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito.
- sarà applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l' imposta dovuta e quella già versata.

 Riferimenti normativi e prassi

* Decreto ministeriale del 2 agosto 1969 pubblicato sulla G.U. n. 218 del 27/8/69.
* DPR n. 131/1986 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).
* Articolo 1, commi 497 e 498, della legge finanziaria 2006 (Legge n. 266 23/12/2005 parte-2).
* Articolo 35 del DL n. 223/2006
* Circolare n. 28/E del 4 agosto 2006 (estratto)
* Circolare n. 6/E del 6 febbraio 2007