Aggiornamenti normativi

L' art. 4 comma 74 del D.L. 102/2013 ha ridotto dal 19% al 15% l'aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato.

L' art. 4 comma 74 della L. 92/2012 ha modificato la deduzione forfettaria sul canone di locazione portandola dal 15% al 5% a partire dal 1° gennaio 2013.
Resta invariata la deduzione forfettaria del 25% per i fabbricati ubicati nella città di Venezia e quella del 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ( vedi art. 37 comma 4-bis DPR 917/1986 ).

 

Come utilizzare il calcolatore

La maschera dei parametri di calcolo è suddivisa in due sezioni:

1ˆ SEZIONE: dati del contratto di locazione

Tipologia del contratto:
Selezionare la tipologia del contratto stipulato: libero o concordato.
Vedi la nota sui contratti concordati.

Importo canone di locazione:
E' l'importo del canone di locazione stabilito nel contratto; per comodità potete indicare un importo mensile o annuale.

Rivalutazione Istat:
Anche l'adeguamento istat ha un suo peso nel determinare il risparmio effettivo in quanto, se è vero che l'adozione della cedolare secca comporta un certo beneficio da un punto di vista fiscale, soprattutto per chi è soggetto ad un'aliquota irpef elevata, è altrettanto vero che il locatore che opta per la cedolare secca rinuncia all'adeguamento istat del canone.
La percentuale prevista, valorizzata inizialmente con l'ultimo indice Istat disponibile, rappresenta il tasso di inflazione che si prevede per il futuro e serve per fornire una stima sul 'mancato incasso' della rivalutazione Istat.
Per una simulazione maggiormente realistica è possibile specificare anche la percentuale di applicazione della rivalutazione che generalmente è pari al 75%.

2ˆ SEZIONE: dati fiscali

Reddito annuo:
E' il reddito complessivo percepito nell'anno come indicato nella dichiarazione dei redditi.
E' importante indicare se il reddito complessivo comprende già il canone di locazione oppure no; per verificarlo controllate il quadro RB del modello unico oppure il quadro B per chi compila il modello 730.
Si precisa che, in virtù della deduzione forfettaria, il reddito da locazione assoggettabile all'Irpef indicato nei modelli di dichiarazione è pari al 95% del canone annuale per i contratti liberi ed al 66,5% per i contratti concordati.
Se l'immobile è affittato da più di un anno è ragionevole pensare che il reddito indicato nell'ultima dichiarazione comprenda già il canone di locazione; in questo caso selezionate l'opzione "compreso il canone".
Viceversa, se siete al primo anno di affitto, il canone non può essere compreso nel reddito dell'ultima dichiarazione e pertanto dovete selezionare la voce "escluso il canone".

Totale oneri deducibili:
Questo campo è necessario per calcolare il reddito imponibile su cui calcolare l'Irpef e le addizionali comunali e regionali.
Il reddito imponibile si ottiene sottraendo dal reddito annuo le cosiddette 'deduzioni'; queste voci sono indicate nella dichiarazione dei redditi come 'Deduzione per abitazione principale' e 'Oneri deducibili'.
NOTA: se conoscete già il reddito imponibile indicatelo nel campo 'Reddito annuo' e lasciate vuoto il campo delle deduzioni.

Totale detrazioni e crediti d'imposta:
In questo campo potete inserire la somma delle detrazioni di imposta spettanti (ad esempio le detrazioni per carichi di famiglia, come la detrazione per coniuge a carico, e quelle da lavoro dipendente).
NOTA: anche se è facile confondere i termini esiste una sostanziale differenza tra 'deduzioni' e 'detrazioni': le deduzioni, come detto, vengono sotratte dal reddito complessivo per quantificare il reddito imponibile.
Dall' imponibile si calcola l' Irpef lorda da cui vanno tolte le detrazioni, ottenendo in tal modo l' Irpef netta dovuta al fisco.

Addizionale comunale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale comunale riferita all'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nel vostro comune di residenza ed applicatela al reddito imponibile.

Addizionale regionale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale regionale come indicato nell'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nella vostra regione di residenza ed applicatela al reddito imponibile.

% Deduzione Forfettaria:
La deduzione forfettaria Irpef sul reddito da canone di locazione è attualmente pari al 5%.
Come spiegato nell'aggiornamento normativo, fino al 2012 tale deduzione era pari al 15%, mentre il valore del 5% va utilizzato a partire dal 1° gennaio 2013.
Potendo contare su una minor deduzione, la quota di canone assoggettato ad Irpef è più alta rispetto a prima e ciò dovrebbe rendere maggiormente conveniente l'adozione della cedolare secca.
E' possibile selezionare, se necessario, altri valori della percentuale di deduzione:
25% per immobili ubicati a Venezia e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano.
35% per immobili di interesse storico o artistico.
NOTA: abbiamo lasciato disponibile l'opzione del 15% per effettuare simulazioni e raffronti con la normativa previgente.

NOTE

- per indicare eventuali cifre decimali potete utilizzare indifferentemente sia la virgola che il punto; nei campi espressi in Euro è possibile separare le migliaia con il punto (in tal caso è obbligatorio usare la virgola come separatore decimale).
- gli importi inseriti e le imposte calcolate sono sempre arrotondati all'euro superiore o inferiore.
- il canone di locazione annuo non può essere inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.

I contratti a canone concordato

Un canone di locazione si dice concordato (o convenzionale) se è determinato sulla base di accordi definiti localmente dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini che stabiliscono gli importi massimi e minimi dei canoni sulla base delle caratteristiche dell'alloggio, della zona dove è ubicato ed altre ancora.
Le principali tipologie di contratti di locazione a canone concordato sono:
- Contratti di durata 3 + 2 anni di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negare il rinnovo per i motivi ex art. 3 L. 431/1998).
- Contratti per studenti universitari da 6 mesi a 3 anni, con rinnovo automatico per la stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino.
Per quanto riguarda la percentuale del reddito assoggettabile ai fini Irpef, oltre alla riduzione forfettaria del 5% valida per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, quelli a canone concordato beneficiano di una ulteriore riduzione del 30%.
Per questi ultimi è prevista inoltre una riduzione della tassa di registro pari al 30%
NOTA BENE: le agevolazioni previste sono applicabili solo se gli immobili locati sono ubicati nei seguenti comuni:
- comuni con scarse disponibilità abitative individuati dall' art. 1, lettera a) e b) del DL 551/1988, ovvero i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni con essi confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.
- comuni ad 'alta tensione abitativa' individuati dal Cipe.
Le associazioni di categoria che predispongono gli schemi dei contratti concordati sono ad oggi CONFEDILIZIA, UPPI, APPC, ASPPI, UNIONCASA, CONFAPPI e ANPE per gli affittuari, SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA, Unione Inquilini e CONIA per i conduttori.
Per quanto riguarda la cedolare secca l'aliquota prevista per i contratti a canone concordato è pari al 15% contro il 21% di quella ordinaria.