CALCOLO VALORE CATASTALE
Questa semplice applicazione vi consente di calcolare il valore catastale di un qualsiasi bene immobile, inclusi i terreni.
E' sufficiente conoscere la categoria catastale di appartenenza e la rendita catastale non rivalutata, consultabile nell'ultima dichiarazione dei redditi oppure presso l'uffico del catasto (per i terreni agricoli si parla di reddito dominicale non rivalutato).
La rendita catastale può essere cercata anche online tramite l'apposito servizio messo a disposizione dall'Agenzia del Territorio: per entrare basta il codice fiscale e per la ricerca servono gli estremi catatali dell'immobile (comune, foglio catastale, particella/mappale ed eventuale subalterno).
Poichè il valore catastale cambia a seconda che si tratti della prima casa o meno, è necessario indicare questa informazione nel campo "Abitazione principale".
Il calcolo della rendita catastale è utilizzato nella determinazione dell' asse ereditario nelle successioni legittime o testamentarie, ai fini del calcolo dell' imposta di successione, nelle donazioni e nella tassazione delle compravendite immobiliari (nei casi in cui si può applicare la modalità "prezzo-valore", in vigore dal 2006).
NOTA: per il calcolo del valore catastale ai fini dell' IMU (la nuova ICI in vigore dal 2012) utilizzate invece l'apposito calcolatore.
***Note sull'utilizzo del calcolatore
- Come detto, il valore catastale calcolato con questa applicazione può essere utilizzato come base imponibile per il calcolo di alcune imposte nelle compravendite immobiliari (quando l'acquirente ha facoltà ed intende applicare la modalità di tassazione "prezzo-valore"), ed anche per determinare la tassa di successione nell'ambito delle successioni ereditarie.
Fino al dicembre 2011 il valore catastale veniva utilizzato anche per il calcolo dell'ICI, mentre con la nuova imposta IMU, per la quale abbiamo predisposto un' utility specifica, sono stati ritoccati al rialzo molti dei coefficienti moltiplicatori catastali.
- per totalizzare i valori catastali via via calcolati potete utilizzare questa calcolatrice (la finestra con la calcolatrice non va chiusa, ma solo iconizzata).
- il valore catastale è utilizzato anche come riferimento per determinare il valore minimo annuo del canone di locazione che per legge non può essere inferiore al 10% del valore catastale calcolato.
- la data di riferimento consente di effettuare "calcoli storici" a partire dal mese di gennaio del 1992 (lasciando la data odierna l'utility utilizzerà i coefficienti attualmente in vigore).
- per il calcolo del valore dell'asse ereditario, indicate come data di riferimento la data di apertura della successione.
- il separatore delle cifre decimali può essere sia la virgola che il punto;
- gli importi in Euro possono contenere anche il punto come separatore delle migliaia ma in tal caso è obbligatorio usare la virgola come separatore decimale.
***Il valore catastale
Il valore catastale di un immobile, da non confondere con il suo valore di mercato, è utilizzato in ambito fiscale per determinare la base imponibile su cui applicare determinate imposte.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un moltiplicatore stabilito per legge (il moltiplicatore catastale).
La rendita catastale, se previsto dalla normativa vigente, può essere rivalutata di un ulteriore percentuale, anch'essa stabilita per legge.
Fino al 2011 i moltiplicatori catastali erano identici per tutte le principali imposte riguardanti gli immobili.
Con la legge 214/2011 (che ha convertito in legge del 'decreto Monti' del 6 dicembre 2011) sono stati modificati al rialzo i moltiplicatori catastali ai fini del calcolo dell'IMU, la nuova imposta comunale sugli immobili che ha sostituito l'ICI.
Viceversa, i moltiplicatori catastali ai fini dell'imposta di registro, dell'imposta ipotecaria e di quella catastale nelle compravendite immobiliari e dell'imposta di successione nelle successioni ereditarie sono rimasti gli stessi dall'ultimo aggiornamento del 2006 e pertanto il contribuente deve calcolare due valori catastali differenti a seconda del tipo di tributo da pagare.
La rendita catastale
La rendita catastale è un valore attribuito ad un bene immobile in base a determinati parametri che sono:
- la consistenza dell'unità immobiliare, ovvero i vani dei quali è costituito l'immobile, la sua superficie e volumetria;
- la tariffa d'estimo relativa al Comune ed alla zona ove è ubicato il bene immobile che dipende dalla categoria catastale di appartenenza.
Oltre a determinare la base imponibile per il calcolo di alcune imposte sugli immobili, la rendita catastale rivalutata è utilizzata, sempre in ambito fiscale, per ripartire proporzionalmente il reddito da locazione tra l'abitazione principale e le relative pertinenze appartenenti a categoria catastali diverse (si veda ad es. la compilazione del quadro "RB" del Modello Unico).
In altre parole, chi possiede beni immobili (fabbricati o terreni) avrà necessità di conoscere prima o poi la rendita catastale che si può ottenere in vari modi:
Ricerca per estremi catastali
Chi effettua questo tipo di ricerca deve conoscere alcune informazioni catastali ben precise relative all'immobile e, solitamente, è il proprietario o una persona di fiducia.
Per questo tipo di ricerca è disponibile anche un servizio online messo a disposizione dell'Agenzia del Territorio.
Gli estermi catastali identificano univocamente un immobile e sono: il numero del foglio catastale, il numero della particella (o mappale) e l'eventuale subalterno.
Queste informazioni sono riportate generalmente negli atti di compravendita, nelle successioni etc. ma spesso non si conoscono tutte e talvolta è necessario recarsi personalmente al Catasto.
Ricerca per nominativo
La ricerca per nominativo si effettua generalmente in caso di successione ereditaria per conoscere tutti i beni immobili intestati al defunto.
Tale ricerca è indispensabile ai fini della quantificazione dell'asse ereditario e deve comprendere, ovviamente, i beni che sono effettivamente di proprietà del defunto, anche se intestati ad altri.
Come si determina l'asse ereditario
L'asse ereditario serve per il calcolo dell'imposta di successione ed è costituito dalla somma dei beni mobili e immobili posseduti dal defunto al momento del decesso.
Per quanto riguarda i beni immobili possiamo calcolare con questa utility il valore catastale dei singoli fabbricati a partire dalla rendita catastale e quello dei terreni a partire dal reddito dominicale.
La somma dei beni mobili e del valore catastale di tutti beni immobili costituisce il valore complessivo dell'asse ereditario utilizzato come base imponibile per il calcolo dell'imposta di successione e delle altre tasse correlate.
Naturalmente, come detto, il valore catastale non va confuso con il valore di mercato per cui, se gli eredi decidono di vendere i beni immobili, si suddivideranno il ricavato effettivo (vedi calcolo delle quote ereditarie).
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